REITs อุตสาหกรรม – สินทรัพย์ปลอดภัยจริงหรือ?

ในช่วงเวลาที่ตลาดผันผวน เป็นเรื่องธรรมชาติที่นักลงทุนจะมองหาสินทรัพย์ปลอดภัยเพื่อถือครองเงินทุนของตน จนกว่าแนวโน้มและความเชื่อมั่นในตลาดจะสงบลงและชัดเจน

เมื่อไม่นานมานี้ นักลงทุนหลายคนรู้สึกถึง การขาดแคลนสินทรัพย์ปลอดภัย นโยบายสหรัฐฯ ที่ไม่แน่นอนทำให้ความเชื่อมั่นในดอลลาร์และพันธบัตรอเมริกันสั่นคลอน
โลหะมีค่าเผชิญความผันผวนที่หายาก และ Bitcoin สูญเสียมูลค่ากว่า 30% ในเพียงสองเดือนที่ผ่านมา

บางคนชี้ให้เห็นถึงความเหนือชั้นของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในช่วงความไม่สงบทางเศรษฐกิจและตลาด ทัศนะนี้มักขาดพื้นฐานเชิงปัจจัยพื้นฐาน แต่ก็ไม่ใช่ปัญหาใหญ่ที่สุด ปัญหาที่แท้จริงคือ แรงเฉื่อยของตลาด ความต้องการเงินทุน และการตรึงเงินจำนวนมาก ซึ่งไม่ได้เหมาะกับทุกคน

อย่างไรก็ตาม หากมีวิธีลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ผ่านตลาดทุน ที่ช่วยให้ได้รับประโยชน์ส่วนใหญ่โดยไม่ต้องกังวลกับความเสี่ยงหรือข้อเสียส่วนใหญ่ล่ะ?
โอกาสเช่นนี้ถูกนำเสนอโดย REITs (Real Estate Investment Trusts)
แต่ก็ต้องระวังว่า ไม่ใช่ REITs ทุกตัวเท่ากัน
กุญแจสู่ความสำเร็จวันนี้อยู่ที่ เซ็กเมนต์ของตลาด

• อสังหาริมทรัพย์สำนักงานให้ผลตอบแทนต่ำและมีหนี้สินสูงจากภาวะ oversupply

• อสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย แม้จะดูปลอดภัย กลับมีความอ่อนไหวต่อวัฏจักรเศรษฐกิจ และฟองสบู่เก็งกำไรที่เกิดจากกฎหมายท้องถิ่น ทำให้นักลงทุนเผชิญความเสี่ยงจากการปรับตัวลงครั้งใหญ่

หนึ่งในเซ็กเมนต์อสังหาริมทรัพย์ที่ปราศจากปัญหาเหล่านี้ คือ ตลาดอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรม ซึ่งแม้จะเรียบง่าย แต่ให้ผลตอบแทนสูง
สมัยก่อน บริษัทมักเป็นเจ้าของโครงสร้างพื้นฐานและอาคาร แต่ปัจจุบัน บริษัทต้องคล่องตัวและปรับตัวได้ ไม่สามารถถูกจำกัดอยู่กับที่ดินเพียงแปลงเดียว
นี่คือที่มาของ ตลาด REITs อุตสาหกรรมที่พัฒนาอย่างรวดเร็ว

ข้อดีของ REITs อุตสาหกรรมและเซ็กเมนต์นี้:

• อัตราการเช่าเต็มสูงอย่างมีนัยสำคัญ Industrial REITs จัดการผู้เช่าได้มีประสิทธิภาพมากกว่า

• ความผันผวนของราคาเล็กกว่า; อสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมมีความเฉพาะตัวและคุณภาพสูง

• โอกาสปรับค่าเช่าสูงขึ้น; หน่วยธุรกิจขนาดใหญ่มีศักยภาพดีกว่าผู้บริโภคทั่วไปที่รายได้ไม่เติบโตตามราคาสินค้า

• ความไวต่อกฎระเบียบต่ำ; ขาดแรงกดดันทางสังคม และอยู่ห่างจากพื้นที่หนาแน่น ลดแรงกดดันต่อรัฐบาลในการควบคุมอุตสาหกรรม

• สัญญามักเซ็นล่วงหลายปี ทำให้กระแสเงินสดมีเสถียรภาพ

ใครคือผู้นำตลาด อนาคตของบริษัทเหล่านี้ และโมเดลธุรกิจคืออะไร?

หนึ่งในตัวเลือกที่มีแนวโน้มดีในเซ็กเมนต์นี้คือ STAG Industrial

• อัตราการเช่าสูงกว่า 95%

• อัตราการรักษาลูกค้า 75%

• อัตราการปรับค่าเช่าสูงกว่า 20%

• กระจายความเสี่ยงอย่างไม่เคยมีมาก่อน ลูกค้ารายใหญ่ที่สุด (Amazon) ครองเพียง 2.8% ของรายได้

• การเติบโตของรายได้ YoY 9%

• 14 ปีของการเติบโตเงินปันผล พร้อมอัตราการครอบคลุม (coverage ratio) 60%

• การปรับอันดับหนี้ล่าสุดโดย Moody’s

• บริษัทจ่ายเงินปันผล ทุกเดือน ไม่ใช่รายปีหรือรายไตรมาส

STAG Industrial (STAG.US - D1)

Source: xStation5